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宁波杭州湾新区管委会关于开展闲置低效工业用地处置加快盘活存量建设用地的实施意见
2016-02-18 325次


各局(办)、庵东镇人民政府,各有关单位:


  为贯彻落实党中央、国务院关于开展批而未供和闲置低效土地处置的决策部署,进一步提升土地资源优化配置和节约集约利用水平,拓展建设用地空间,根据《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的若干意见》(浙政发〔2014〕20号)和《宁波市人民政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见》(甬政发〔2016〕5号)等文件精神,结合新区实际,现就开展闲置低效工业用地处置、加快盘活存量建设用地提出如下实施意见:


  一、指导思想


  以科学发展观为指导,全面贯彻落实新型城镇化战略和新区建设“一城四区”新目标,坚持最严格的节约集约用地制度,实施新增建设用地与内涵挖潜相结合的用地保障方式,努力使闲置和低效利用的存量建设用地得到充分利用,使土地利用的结构更趋优化,推进新区投资效益最大化,加快企业转型升级。


  二、基本原则


  (一)依法行政。政府主导、部门协同,闲置土地认定和处置做到事实清楚、定性准确、处置有据、程序合法。


  (二)以用为先。体现开发利用和提升利用效率为目的,鼓励企业自主或联合盘活用地,尽快落实项目开发建设。


  (三)分类处理。分析闲置和低效利用的原因,对客观因素造成的闲置和低效利用,充分照顾目前经济下行压力下原土地使用权人的合法利益。


  (四)节约集约。严格执行建设项目投资强度、容积率等控制标准,实现土地的节约集约利用。


  三、范围内容


  (一)闲置工业用地。依据《闲置土地处置办法》等有关规定,超过出让合同(或划拨决定书)约定时间尚未开工或竣工的土地。主要有三类:


  1.因企业自身资金、市场等原因造成闲置的;


  2.因政府规划、政策调整以及信访等客观因素造成闲置的;


  3.自然、地质因素等其他不可抗力导致闲置的。


  (二)低效工业用地。新区范围内已经启动开发,但已建设的建筑面积低于出让合同约定建筑面积的50%,未达到土地出让合同约定的容积率条件,未通过用地复核验收的工业建设用地。


  四、任务措施


  根据前阶段的排摸调查情况,针对产生闲置和低效利用的不同原因,对所有地块进行分类。遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则,及时开展调查取证、认定告知,确保每一地块处置到位,并结合实际,积极采取有效措施,通过协商收回、鼓励流转、“退二优二”、“退二进三”、收购储备等方式全面实施再开发利用。


  (一)努力盘活闲置土地


  1.投资协议书牵头部门对确有开发建设计划的土地使用权人,允许其缴纳土地出让价款的20%款项作为新的履约保证金后,与管委会重新签订投资补充协议。重新签订的投资补充协议必须明确在6个月内开工建设,且约定新的竣工时间。


  按新投资补充协议履约开、竣工的,履约保证金到期退还,对原投资协议书和土地出让合同中开、竣工违约责任不再追究;未能按新投资补充协议履约的,届时履约保证金转为违约金,予以没收,同时严格按投资协议书和土地出让合同相关条款追究违约责任。


  2.畅通土地退出渠道。对因项目、资金、市场等原因,确实无法按照土地出让合同(或划拨决定书)约定开发建设,土地使用权人申请退回土地的,采取协商收回,纳入土地储备,土地收回后原投资协议书和土地出让合同自动终止。


  3.因政府行为造成的土地闲置,可延长动工开发期限(最长不得超过一年)。建设用地使用权人无意愿再开发建设的,采取协商收回,纳入土地储备,土地收回后原投资协议书和土地出让合同自动终止。


  4.鼓励企业引入市场化机制盘活利用闲置土地,允许土地使用权人通过资产重组、股权转让等方式,与合作单位进行联合开发建设。企业应当先制定项目改造方案,报经发、投合、规划、国土等部门批准后实施。


  5.落实制约措施。对不按规定接受处置的闲置地块,国土部门不得受理该宗地使用权转让、抵押登记等手续,不得办理土地证延期、变更等手续。对因企业自身原因造成闲置的土地,暂停该土地使用权人新土地项目竞买资格,并收取闲置地块的闲置费。对逾期不缴纳土地闲置费的用地单位和个人,财政、国土等部门应联合新闻媒体予以公开曝光。情节严重的,核实情况后严格按政策收回。


  (二)激励低效用地升级改造


  1.投资协议书牵头部门对确有开发建设计划的土地使用权人,允许其缴纳土地出让价款的20%款项作为新的履约保证金后,与管委会重新签订投资补充协议。重新签订的投资补充协议必须明确在6个月内开工建设,且约定新的竣工时间。


  按新投资补充协议履约开、竣工的,履约保证金到期退还,对原投资协议书和土地出让合同中开、竣工违约责任不再追究;未能按新投资补充协议履约的,届时履约保证金转为违约金,予以没收,同时严格按投资协议书和土地出让合同相关条款追究违约责任。


  2.土地现状具备分割条件,土地使用权人提出分割申请的,由经发、规划、建设、国土等部门审定同意后进行分割。对分割后未开发建设地块,土地使用权人提出退地要求的,采取协商收回,纳入土地储备,对原投资协议书和出让合同(或划拔决定书)中开、竣工违约责任不再追究;土地使用权人继续保留未开发建设地块的,参照《宁波杭州湾新区关于做好工业项目建设用地复核验收相关工作的补充意见》(甬新办发〔2015〕59号)执行。


  3.积极充实完善城镇低效用地数据库。纳入城镇低效用地数据库的地块,鼓励市场主体收购多宗地块(包括有合法手续的空地)进行集中开发利用,或进行联合再开发,地块开发完成后可按照再开发方案约定的比例将产权分割登记到联合体成员名下。


  4.妥善处理历史遗留用地。依据城镇低效用地再开发政策,对用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间,没有合法用地手续且已使用的建设用地,符合相关规划的,抓紧落实补偿安置政策和违法用地处罚及确认工作,及时完成用地报批。


  (三)协商收回的补偿标准


  新区协商收回的补偿最高限价确定为近三年(2012年1月至2014年12月)新区出让工业用地平均地价,即21.8万元/亩。庵东镇的协商收回补偿最高限价确定为40万元/亩。协商收回补偿价格测算方法如下:每亩土地的协商收回补偿测算价格=土地出让(招、拍、挂)摘牌价格+同期银行贷款基准利息-已获得的地价优惠。同期银行贷款基准利息按土地使用权人实际获得土地的时间计算,但最长不超过5年。当测算价格低于最高限价时,按照测算价格进行收购。当测算价格高于最高限价时,则按照最高限价进行收购。

  若地块中有地上附属物的(仅含:塘渣、围墙、门卫),则对地上附属物进行评估、审计,按照审计价格进行补偿,但最高不超过5万元/亩。


  (四)其他类别


  对发展潜力大、目前经营暂时碰到困难的企业,由投合、经发等部门确定后,列入政府帮扶对象。该类企业的闲置和低效用地采取“一事一议”政策处置。


  五、工作要求


  (一)组织保障


  1.成立领导小组。管委会成立由管委会主任为组长、相关分管副主任为副组长、各部门及庵东镇主要负责人为成员的领导小组,统筹推进闲置低效工业用地处置工作。


  2.协调联动合力推进。各部门要各司其责、各尽其责、通力协作、密切配合,确保闲置低效工业用地处置工作有序开展。经济发展局、投资合作局作为原签约部门负责原投资协议书履约情况的审核,负责督促落实未开工用地单位的限期建设等工作;投资合作局作为新准入项目的签约部门负责新项目的谈判审核和监督等工作;财政局负责涉及财政资金政策的有关事项的审核等工作;审计局负责收回资产的审计工作;规划分局负责涉及规划调整事项的审核等工作;国土分局负责闲置认定、收取闲置费、土地使用权收回等工作。


  (二)措施保障


  1.对闲置低效工业用地,国土部门按出让合同(或划拔决定书)约定的竣工违约责任条款收取违约金,违约金按天计算,每天为土地出让价款的0.1‰,若原协议约定高于该标准的,从高计算,计算起始日期为用地单位土地证载有效期终止日。如土地使用权人已与投资合作部门重新签订投资补充协议,则按新约定的竣工日期计算,以前的不再收取。


  2.列入闲置低效工业用地的单位,在履约保证金和土地出让合同约定的竣工违约金交清前,国土部门不予办理土地证延期、抵押、变更等手续(对于原“一事一议”的先换证后验收的用地单位同样适用)。

  3.列入闲置土地名单的土地使用权人及法定代表人在完成整改以前,限制其在新区范围内竞买新的土地使用权,不得享受新区各项奖励、补助。


  (三)长效机制


  严格土地出让管理,从源头上防范闲置、低效用地产生。强化出让合同履约管理,严格实施建设用地开竣工保证金制度,确保项目按时开工如期竣工。加强土地批后监管,进一步完善建设用地动态监管、实时监测和预警预告制度。加强部门协作配合,形成共同合力,构建土地节约集约利用长效机制。

 

  宁波杭州湾新区开发建设管理委员会


  2016年2月18日


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