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宁波市人民政府办公厅印发浙江省宁波市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的通知
甬政办发〔2017〕98号
2017-08-12 245次 已失效


各区县(市)人民政府,市直及部省属驻甬各单位:


    《浙江省宁波市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》已经国土资源部批复同意,经市政府研究,现印发给你们,并就贯彻实施提出如下意见:


  一、把准改革要求。要坚持问题导向,发挥市场配置资源的决定性作用和政府的市场监管作用,以“产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全”为目标,以促进土地要素顺畅流通为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,坚持“把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能、注重协同配合”的基本原则,注重政策制度探索,通过改革全面增强土地市场活力,更好服务全市经济社会发展和“名城名都”建设。


  二、压实改革责任。市政府已成立宁波市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组,统一领导和统筹推进试点工作。各成员单位之间要分工负责、紧密配合,建立协调联动工作机制,在组织、人员、经费等方面给予有力保障,切实增强改革的整体性、系统性、协调性、有效性。各区县(市)政府和开发园区管委会,要承担试点工作的主体责任,明确目标、细化措施,确保试点任务及时落地。要注重宣传引导,关注舆情动态,及时回应社会关切,确保改革平稳有序推进。对试点过程中发现的重要问题和成功做法,要及时上报。


  三、创新试点政策。根据党中央提出的“注意分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索”的精神,结合我市实际,在不突破法律界限的前提下,要大胆探索、先行先试。


                                          宁波市人民政府办公厅

                                          2017年8月12日


浙江省宁波市关于完善建设用地使用权

转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案


  为全面贯彻落实党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作要求,根据国土资源部《印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕12号)(以下简称《试点方案》)要求,结合宁波市实际,制定本实施方案。


  一、试点的总体要求


  (一)指导思想


  深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院的决策部署,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产统一登记为基础,坚持问题导向,着力构建完善土地二级市场规则,发挥市场配置资源的决定性作用和政府的市场监管作用,重构不动产交易管理体系,提高节约集约用地水平,为推进宁波“名城名都”建设和“中国制造2025”试点示范城市建设提供可持续用地保障,促进经济社会持续健康发展。


  (二)基本原则


  坚持正确方向。坚持市场经济改革方向,突出市场配置资源的决定性作用,落实“放管服”总体要求,强化监管责任,不断健全和发展城乡统一的建设用地市场。


  规范市场运行。完善交易规则,维护市场秩序,保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下进行交易,保障市场依法依规运行、健康有序发展,促进要素流通,提高资源配置效率。

 

  维护合法权益。充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益,防止国有资产流失。


  提高服务效能。强化服务意识,优化交易流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。


  注重协同配合。加强与不动产登记之间的政策协同,实现交易和登记信息平台互通共享。加强部门协作,统筹协调推进,形成改革合力。


  (三)试点目标


  通过改革,到2018年年底,建立符合城乡统一建设用地市场要求,产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场,实现土地交易机制基本完善、土地交易规则基本齐全、市场服务效率明显提高、土地资源配置效率显著提高的目标,形成一批可复制、可推广的改革成果,为国家层面构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系,修改完善相关法律法规提供实践经验。


  (四)试点范围


  试点范围为:宁波市行政区划内,国有建设用地使用权的转让、出租和抵押,以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的行为。具体包括:国有建设用地使用权净地交易、在建工程交易、已建成建筑物“连房带地”整体交易等具备宗地交易条件的,以及已建宗地分割交易的情况。


  二、试点的主要任务


  (一)完善交易机制


  1.明晰不动产权属。建立土地二级市场交易权属调查前置机制,以不动产登记、城镇数字地籍调查和建设用地供应动态监管数据为基础,推进土地使用权和房产所有权登记信息整合工作,健全完善不动产登记数据库,为土地二级市场交易的合法性、安全性提供有力保障。


  2.完善转让管理机制。坚决落实“放管服”的要求,研究制定《宁波市国有建设用地使用权转让管理办法》。加强国有建设用地使用权转让的合法性、合规性、合约性以及价格审查,建立土地转让审核网上备案制度。探索土地分割转让措施,明确分割条件,规范分割流程,研究制定《宁波市国有建设用地使用权分割转让实施细则》。


  3.完善出租管理机制。规范土地二级市场的出租行为,实行建设用地使用权出租合同备案制度,逐步实行出租合同网上备案。研究制定《宁波市国有建设用地使用权出租管理办法》。加强划拨土地的出租管理,建立国有划拨建设用地使用权出租行为的巡查发现、举报和查处机制,研究制定《宁波市国有划拨建设用地使用权收益金征收管理办法》和《宁波市国有划拨建设用地使用权收益金征收标准》。


  4.完善抵押管理机制。放宽对抵押权人的限制,扩大抵押范围,建立以划拨方式取得的国有建设用地使用权抵押备案制度,研究制定《宁波市国有建设用地使用权抵押管理办法》。建立银行金融管理部门与不动产登记部门之间的信息共享机制,为相关利害当事人提供查询手段,实时查询抵押标的相关信息。


  (二)创新运行模式


  1.建立土地交易有形市场。建立健全国有建设用地使用权转让、出租、抵押,以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的管理体制和工作机制,在市、县(市)两级建立统一的土地二级市场交易有形市场,建设一站式办事窗口,汇集国土资源、不动产登记、住建、工商、税务、金融、消防、公证、测绘、评估、法律事务等相关部门或机构,为交易各方提供服务场所,提供信息发布,办理交易事务。对国有资产处置涉及建设用地使用权转移的,依托统一的市公共资源交易平台公开进行。


  2.建立统一交易平台。打造“信息聚集、服务智能、交易自助、全程跟踪、物流收发”的市场运行模式。以浙江省国有建设用地使用权出让网上交易平台为基础,开发建设宁波市土地二级市场网上交易平台,提供信息发布、归集和查询服务,形成“网上交易、网上备案、网上监管”的模式,实现文书审核、资金监管、竞价、成交确认、合同签订、税费缴纳等事务服务。以宁波市建设用地全程监管系统为基础,开发建设土地二级市场交易管理信息子系统,实现对土地二级市场交易的监管,实现与部、省建设用地动态监管系统和不动产登记信息系统的互通共享。


  3.规范交易流程。按照国务院关于建立“双随机一公开”制度的要求,探索建立土地转让合同规范化、交易审查格式化、合同备案流程化、变更登记快速化管理体制,逐步建立土地二级市场“信息发布—达成交易—签订合同”的交易流程和全过程监管模式,研究制定《宁波市国有建设用地使用权二级市场交易规则》和土地二级市场交易合同示范文本。


  (三)健全服务体系


  1.培育和规范中介服务。充分发挥社会中介组织在市场交易活动中的作用,培育发展中介机构,规范中介机构管理,为交易提供咨询、估价、经纪等服务。贯彻落实《资产评估法》有关规定,规范房地产和土地估价行业管理。打破评估地区分割,允许具备资质的估价机构依法进入市场开展业务。加强房地产经纪市场服务与管理,规范房地产经纪行为。加强中介机构信用建设,建立全市统一的中介机构信用记录及评价系统,制定信用评价标准和办法,落实惩戒和退出制度。


  2.构筑一体化服务体系。按照国务院“简政放权、放管结合、优化服务”的要求和省政府“最多跑一次”的要求,优化房产交易和土地交易流程,依托土地二级市场交易有形市场和土地、房产网上交易备案平台,改变部门窗口各自受理办理的现状,重构服务窗口,打造“前台综合受理、后台分类审核、统一窗口出件”的服务模式。


  (四)加强监测监管


  1.实现动态监测监管。利用土地二级市场网上交易平台和大数据分析技术,统计土地二级市场交易的数量、结构、价款、时序等信息,定期开展评估分析,形成季度性的《宁波市土地市场分析报告》,为加强土地市场宏观调控和风险防范提供支撑。


  2.促进市场调控。合理把握土地供应总量、结构、时序,强化一、二级土地市场联动,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控。夯实土地一级市场基础,建立经营性用地出让预研判和房地产用地出让监测机制,构建统一储备、统一出让、统一监管的管理模式。


  3.建立价格监管机制。完善公示地价体系,定期发布基准地价,逐步构建土地二级市场价格体系。建立土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,实现政府对交易地价的调节、管控。落实土地交易价格申报制度,建立政府优先购买机制,促进市场平稳运行。转让价格高于基准地价一定比例的,政府可以实施交易管制。


  4.加强合同履约监管。对转让时项目开竣工和投入产出等达不到约定要求的产业用地,以及享受政府优惠政策供应的产业用地,必须按照产业用地投资监管协议承担相应违约责任后,方可转让。土地转让后,出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,受让人应依法履行。加强交易后合同履约监管,按照“谁提出谁监管”的原则,国土资源、住建、经信、招商等部门各司其职,做好履约监管工作,并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。


  (五)强化部门协作


  1.建立部门联动机制。各级国土资源、住建、规划、财税、国资、工商、金融监管、司法等部门之间要建立联动机制,落实相关责任,形成“统一窗口受理、优化税费收缴、实行并联办理、互认办理结果、统计公布时限、信息自动交换”的协作机制。


  2.建立涉地处置的协作机制。对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件,国土资源部门应加强与各级地方法院的沟通,主动提供所涉不动产的权利状况。对涉及使用权拍卖的国有建设用地实行预先备案制度。对国有资产处置涉及建设用地使用权转移的,国有资产等管理部门应事先取得规划、国土资源部门出具的意见,并如实告知当事人。


  三、试点的政策措施


  (一)明确转让范围


  各类导致国有建设用地使用权转移的行为都属于转让,包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。


  (二)明确转让条件


  鼓励社会各方进入土地二级市场交易平台进行交易。涉及划拨土地或改变土地使用条件的交易,必须经国土资源部门核准,方可入市交易。以出让方式取得的国有建设用地使用权转让的,原土地出让合同对转让条件有约定的,从其约定;原土地出让合同没有约定的,在符合法律法规规定的前提下,保障其物权完整、交易自由。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,土地登记用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴出让收入,直接办理不动产转移登记手续;不符合《划拨用地目录》的,须经依法批准补缴土地出让收入,原使用权人灭失或变更的,在办理变更登记手续后依法补缴土地出让收入。以作价出资(入股)方式取得的国有建设用地使用权,在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押,直接办理不动产登记手续;改变土地用途或改扩建增加容积率的,须经依法批准补缴土地出让收入,国有建设用地使用权取得方式变更为出让。以授权经营方式取得的国有建设用地使用权,在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁,或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让,直接办理不动产登记手续,但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时,须经依法批准补缴土地出让收入,国有建设用地使用权取得方式变更为出让。出让金补缴标准,参照划拨土地补办出让有关规定执行。


  (三)探索未达到开发投资总额要求的土地有条件转让


  按照“先投入后转让”的原则,允许未完成开发投资总额的25%以上的国有建设用地使用权,在签订土地二级市场交易合同后,依法办理预告登记,待开发投资总额达到法定要求时,再依法办理不动产登记。


  (四)允许分割转让


  在出让合同无约定,且符合规划、建设、国土资源、消防和环保等法律法规的前提下,允许工业、仓储和用于科研的科教用地分割转让给境内外的自然人、法人或其他组织。在符合规划、不改变用途的前提下,企业利用存量建设用地创建小微企业园、建设标准厂房或建设配套停车楼(库)的,不增收土地价款,免缴增加面积的城建配套费,经项目竣工复核后,允许按规定进行分割转让。


  (五)鼓励城镇低效用地再开发


  鼓励市场主体通过土地二级市场收购相邻多宗地块(包括有合法手续的空地)进行集中开发利用,以对相邻宗地签订转让协议、落实补偿政策为依据,制定项目改造方案批准实施。进行联合再开发的,地块开发完成后可以按照再开发方案约定的比例将产权分割登记到联合体成员名下(或分割转让到股东名下)。


  (六)实施政府优先购买


  在土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围内,城乡规划已经确定土地用途改变为经营性用地(工业用地除外)的国有建设用地转让和司法处置的,以及转让价格低于近3年同土地等级同类用途土地一级市场平均出让价格70%的国有建设用地,政府可以实施优先购买权。同地段同类用途平均出让价格由市物价局会同市国土资源局统一测定公布。


  (七)落实好国家税收优惠政策


  加强宣传辅导,对符合国家政策条件的转让行为,鼓励纳税人用足用好税收优惠政策;对土地及其地上建筑物一并交易的行为涉及土地增值税的,如确实不能按实清算的,可以实行核定征收,核定征收率原则上按5%执行。


  (八)加强划拨土地出租管理


  建设用地的供应,除法律、法规及《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外,一律实行有偿使用。依法应当实行有偿使用的划拨土地使用权,可以办理出让手续;不办理出让手续的,应当向主管部门或其指定机构申报备案出租情况,包括出租面积、用途、租金、租期等,并缴纳土地出租年收益金。申报主体暂时限定为政府机关、企事业单位及社会团体组织,自然人出租不需申报。国土资源部门负责出租收益金的计征,财政部门负责出租收益金的收缴、管理和分配。土地出租年收益金暂时按土地用途对应基准地面地价的一定比例收取。


  (九)完善土地抵押机制


  按照债权平等原则,明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。鼓励和引导社会资本参与公益性事业领域投资,允许自然人、法人或其他组织以出让方式取得的科教、医卫慈善等公共管理与公共服务用地设立抵押权。严格禁止学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地抵押融资。以划拨方式取得的建设用地使用权依法抵押,其抵押价值应根据划拨建设用地使用权权益价格设定。允许引入第三方评估,确定划拨建设用地使用权抵押价值。


  (十)明确涉地司法处置的要求


  对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件,涉及净地转移、在建工程转让的,应根据人民法院的《协助执行通知书》签订土地出让补充合同,重新约定开发建设期限和履约条款。涉及闲置土地、开竣工违约的,如《协助执行通知书》未明确处置要求,不再另行处理。


  四、试点的组织实施


  (一)准备与部署阶段


  成立宁波市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组,加强组织领导、政策研究和统筹协调,明确工作责任,落实工作任务及工作经费。根据国土资源部试点方案的要求,编制我市试点实施方案,进一步落实试点任务,细化政策措施,报上级主管部门审核批准。召开动员部署大会,实施部署培训等前期工作,按要求推进试点进程。


  (二)全面实施阶段(2017年4月至2018年8月)


  根据我市实施方案,在全市范围内全面开展试点工作。建立专职队伍,筹建土地二级交易市场,开发建设宁波市土地二级市场网上交易平台和土地二级市场交易管理信息子系统,制定出台土地二级市场试点的相关政策措施。按照“边试点、边研究、边总结、边提炼”的要求,及时研究解决试点中存在的问题,降低和控制试点工作带来的政策风险。


  组织开展中期评估,总结试点做法与成效,针对存在的问题和不足,及时调整和修改试点政策,完善网上交易平台和市场动态监管系统。2017年11月底前,将试点做法与成效等形成年度进展报告,经省政府同意后报国土资源部。


  (三)总结考核阶段(2018年8月至12月)


  总结二级市场试点工作,分析存在的问题和不足,提出下一步推进工作的办法与举措,并形成试点总结报告,于2018年8月底前,经省政府同意后报国土资源部。系统梳理体现宁波特色的试点经验,形成有效的制度化成果,为国家层面构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系,修改完善相关法律法规提供实践经验。

市政府对各区县(市)政府、市级有关部门开展土地二级市场试点工作情况进行评估考核,对试点工作成效突出的地区、部门和个人予以表彰。


  五、试点的工作要求


  (一)统一思想认识


  开展土地二级市场试点工作,是党中央赋予宁波的一项重要改革任务,是建设我国现代市场体系的必然要求,是推进供给侧结构性改革的重要举措,是依法保护土地权利人合法权益的现实需要,对助推宁波“名城名都”建设和“中国制造2025”试点示范城市建设,促进经济社会持续健康发展具有非常重要的意义。全市各级各部门要充分认识试点工作的重要性、紧迫性,统一思想,落实责任,有力推动试点工作。


  (二)加强组织领导


  成立宁波市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组。全面负责试点工作的组织实施,组织编制试点实施方案,指导协调和统筹实施试点工作的重大决策、重要事项和政策措施以及其他与试点有关的重要工作。领导小组办公室具体负责试点工作的具体实施和日常工作的开展。各成员单位根据部门职责分工共同推进试点工作。


  (三)加强创新研究


  根据党中央提出的“要注意分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索”的精神,结合我市实际,积极探索创新,重点在产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全以及土地金融扶持、优化土地资源配置、支持实体经济等方面提出配套的政策措施。


  (四)加强宣传引导


  正确把握舆论导向,加强宣传引导,定期向全社会公布试点工作进展情况及成果,增强公众参与度,积极营造良好的工作氛围。密切关注舆情动态,及时回应社会关切,重大问题及时报告。


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