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宁波市工业强市建设领导小组办公室 宁波市经济和信息化局关于印发《宁波市小微企业园工业地产发展管理细则(试行)》的通知
甬工强办〔2019〕4号
2019-01-30 247次


各区县(市)人民政府,各管委会,市有关单位:


  现将《宁波市小微企业园工业地产发展管理细则(试行)》印发给你们,请认真贯彻落实。

 

宁波市工业强市建设领导小组办公室 宁波市经济和信息化局

2019年1月30日


 宁波市小微企业园工业地产发展管理细则

(试行)

 

  为贯彻落实《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》(浙委办发〔2018〕59号)、《中共宁波市委办公厅 宁波市人民政府办公厅关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》(甬党办〔2019〕6号)的精神和要求,深入开展供给侧结构性改革,促进和规范工业地产开发建设,提升土地节约集约利用水平,加快小微企业园区高质量发展,促进中小微企业转型升级,特制定本管理细则。

 

第一章  总  则


  第一条  按照“总量控制、分布合理、有序推进、健康发展”的总原则,坚持“政府引导、市场运作、集约利用、严格监管”的要求,强化单位资源占用产出论英雄理念,建立完善工业地产发展全周期监管体系,统筹政府政策目标、社会资本盈利目标和企业发展目标,促进工业地产规范、健康发展。


  第二条  工业地产是规划为工业用地,按照国家和省、市相关政策、相关标准规范及行业要求进行统一规划、统一设计、集中式建设、专业化管理,集投资、开发、运营和服务等为一体的工业物业总称。建成后出售、出租给企业从事工业生产、生产性服务等经营活动,包括工业制造厂房、非生产性服务用房和工业仓储物流。工业地产是加快我市小微企业高质量发展的重要平台载体。


  第三条  市工业强市建设领导小组负责对全市工业地产建设工作的组织领导、统筹规划、考核监督和政策制定,研究协调规划布局、财税扶持、要素保障等重大问题;市工业强市建设领导小组办公室具体负责推进全市工业地产建设的日常工作。各区县(市)、园区应明确相应的组织机构,负责对所辖范围工业地产项目确认和运营管控及服务工作。


  第四条  工业地产项目必须在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划、产业空间布局规划和工业发展规划等基础上,结合所在地区主导和特色产业的功能定位及工业地产项目建设情况,形成布局合理、特色鲜明、错位发展、功能互补的工业地产发展格局。原则上不得在工业集聚区规划核定范围外新增土地上新建工业地产项目。提倡工业地产项目采用“园中园”模式和“工改工”模式,与产业集聚区、开发区、高新区、工业园区、特色小镇等融合布局,避免“小而散”;利用城区低效工业用地建设都市型工业平台,避免城区产业空心化。

 

第二章  立项及审批


  第五条  坚持“责权利统一”、“谁审批、谁负责”、“放管结合”的原则,项目立项、规划、土地、建设、环保、安全、职业卫生等方面的审批、办理事项,由区县(市)、开发区相关部门负责。


  第六条  项目开发单位应制定工业地产建设或改造方案,由各地工强办出具项目确认书,并根据现有规定完成项目备案立项程序。

 

第三章  建设标准及要求


  第七条  工业地产项目的开发建设用地为新增用地和存量用地。新增用地用于工业地产项目开发的,由各级政府根据需要在年度土地利用计划中予以统筹安排。符合产业规划、城市规划、环保等要求的低效工业用地,经批准后也可以用于工业地产开发,原出让合同、划拨决定书和相关协议有限制的除外。


  第八条  工业地产开发单位应当具备较强的经济实力及较大的行业影响力,有园区开发或工业地产开发的成功经验,具有投资、招商、运营、管理能力的地产开发公司,或具较强影响力的上市公司、行业龙头企业、抱团联合开发的企业团体(项目开发单位为非专业地产开发企业的应取得相应资质),鼓励社会资本采取与上述主体合资、合作或者独资的方式开发工业地产。运营机构具有独立的法人资格,治理结构规范,运营团队具有较高的管理水平和丰富的创业创新服务经验,具备整合各类社会化服务资源的能力。


  第九条  工业地产项目一般应符合以下建设标准:


  (一)具有明确的发展目标和产业定位。围绕“3511”产业体系选择符合所在区域发展方向的产业作为工业地产园区主导产业,主导及关联产业集聚度原则上不低于70%,小微企业占园内企业数量的比重不得低于70%。鼓励同行业企业、产业链上下游配套企业入驻工业地产园区集聚,着力把工业地产园区建设成为主导产业集聚和产业链上下游延伸拓展的特色产业园。


  (二)符合城市规划总规和所在工业集聚区产业控制线范围内,新建生产制造类工业地产园区占地面积不少于100亩或建筑总面积在10万平方米以上;改扩建的生产制造类工业地产园区占地面积不少于50亩或建筑面积在5万平方米以上。在符合相关法律法规的前提下,项目建筑容积率不设上限,下限不低于1.5。倡导建设多层和高层标准厂房,原则上建筑厂房层级一般应达到3层及以上。


  (三)绿地率不设下限,因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的,绿地率一般不超过20%。


  (四)行政办公及生活服务设施等非生产性用房在土地使用面积不超过7%,建筑面积占工程项目总建筑面积的比例一般不超过15%。员工宿舍、公共食堂等配套建筑不得与生产性用房混同。


  (五)道路、电力、通信、供暖、供气、给排水等基础配套设施功能齐全,实施雨污分流,污水入网,不能实施污水入网的,要建设污水集中处理设施。消防设施应根据预定引入的产业标准进行建设,引入的项目应当和消防设施的配置相符合。


  (六)园区内应结合企业产业性质和实际需求统筹考虑配建停车泊位,机动车位配建指标不得低于0.2车位/100平方米,内部非机动车位最低可按职工总人数的40%计算。外部非机动车位不得低于0.4车位/100平方米。停车泊位可结合绿化设置和企业实际用地进行布局安排。


  (七)鼓励项目开发单位根据招商企业需要进行厂房定制,提高产业适应性。项目开发单位应当严格按照项目报批报建程序,建设或改造方案实施须经建设规划部门依法批准后实施。

 

第四章  销售及转让


  第十条  工业地产项目开发按照“保本微利”的要求,以“限房价、竞地价”方式,项目建成后的最高出让价格须在实施方案和用地招拍挂条件上予以明确。项目所在地住建部门、园区管委会应对销售价格依据相关规定进行监控,避免畸高价格对全市工业用地价格水平产生不良影响。在小微企业园供不应求的地区,工业地产的销售应由属地相关部门组织公开报名并对报名企业进行审查,若符合入园条件的企业厂房需求超过可售房源的,则通过公开摇号方式销售。


  第十一条  工业地产项目申请预售或销售前,应当满足规划设计条件及土地合同约定的相关要求,向所在地住建部门申请,办理工业地产的预(现)售许可证(备案)。经批准预(现)售的工业地产项目,在发布售房广告时,须载明工业地产的预(现)售许可证(备案)的证号和用途。


  第十二条  对以出让方式取得土地使用权的工业地产,其销售及房地产权属转移登记,参照商业地产管理模式办理。工业地产的销售对象应当符合亩均效益评价政策相关规定,经开发园区或属地经信部门审核认定。工业地产要合理确定租售比例、开发商自持比例和转让条件,防止工业厂房炒作。非生产性经营用房必须由开发商自持且只能供入园企业使用,自持年限与土地使用年限一致。入园企业购置和租用的厂房及非生产性用房必须自用,未经批准不得转售和处置。在符合现行规划、住建、消防、环保、安监等安全技术标准的前提下,在公共部位明确、满足房屋独立使用的条件下,单层、低层生产性用房可以按幢、分区作为基本分割单元,单元最小面积不得低于500平方米;多层生产性用房可按幢、层、竖向单元分层为基本分割单元,单元最小面积不得低于300平方米;为鼓励企业上楼提高土地集约利用,生产性用房一层可根据招商需求分割,与二层及以上厂房搭配销售;非生产性用房最小分割单元为套(间)。对于配电、道路、绿化等公共设施和物业用房,不予分割登记产权,属于全体业主所有。出售的厂房可以分户办理不动产权证。


  第十三条  工业地产项目开发建设的房屋出让对象必须为工业企业,不得出让给个人,严格限制首次购房后3年内的转让行为。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权,由业主单位或开发运营单位优先按照出售时约定的价格回购后再转让给符合入园条件的企业。在项目开发之初,项目所在地政府、开发区管委会应当指导买卖双方在合同中约定“3年内转让的原购买方应当补偿的事项”。若3年后进行二次交易,出让对象的入园项目一般应与所在园区规划产业相同。

 

第五章  运营管理与服务


  第十四条  项目开发单位必须负责保障和维护项目内配套设施,满足入驻企业所需条件,组建或聘请有资质的公司对项目园区实施统一的物业管理,为入驻企业提供后勤、环保、研发、检测等公共配套服务。开发单位须设置专门的入园企业服务机构,做好各种突发事件应急预案,负责生产要素保障和安全生产。


  第十五条  建立小微园区物业专项维修金和物业保修金制度,规范物业服务收费行为,明确园区物业专项维修基金和物业保修金收取、使用制度。物业维修资金缴纳标准,按照10-22元/平方米缴存;物业保修金缴纳标准,按照5-10元/平方米缴存。具体金额由各区县(市)政府、各管委会根据小微园土地使用年限自行确定。其他模式开发的小微园可参照建立物业专项维修金制度。


  第十六条  项目开发单位必须按照批准的设计方案组织实施开发地块的各项基础设施和公用设施配套建设。在工业地产项目开发合同签约时,应在合同中明确:在获得项目确认书起6个月内项目必须开建,超过时限未开建的,项目确认书自动失效,必须重新办理项目确认书;工业地产项目自取得建设用地使用权2年内必须竣工,取得建设用地使用权5年内必须通过综合验收;超过时限未建成的,须重新进行确认。超过合同约定的期限未开工、未竣工的、未通过综合验收的,将相应比例的建设进度履约保证金予以收缴并归入国库。


  第十七条  各地相关部门要切实落实工业地产项目的监管主体责任,监督开发单位履约情况,定期巡查项目是否按时开竣工、是否达到项目确认书中约定的指标条件、建设要求和租售范围等;定期审核企业运行指标,监督核查土地利用状况,督促已批未建或未建成的工业地产项目加快建设进程,查处擅自改变使用性质的工业地产项目;定期对不符合环保、安全等规定的企业进行督促整改及清理。


  第十八条  建立工业地产园区绩效评价制度。通过评价引导,提升园区服务能力和运行绩效,促进全市工业地产园区健康发展。绩效评价由市经信局委托第三方机构进行,评价对象是己在经信部门备案的工业地产园区。绩效评价适度考虑地区差别,评价结果作为分类指导服务、政策扶持和实施资源要素差别化价格政策的依据。对绩效评价优秀的工业地产园区给予奖励,主要用于开展企业服务、环境改造等方面支出,资金由市小微企业园发展专项资金中给予安排。评价结果向社会公布,接受社会监督。

 

第六章  附  则


  第十九条  本管理细则由宁波市工业强市建设领导小组办公室负责解释。


  第二十条  本管理细则自发布之日起三十日后施行。


指导单位:宁波市企业服务领导小组办公室
承办单位:8718宁波市中小企业公共服务平台
技术支持:宁波中小在线信息服务有限公司
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